De Europese huizenmarkt is nog steeds problematisch

We zijn misschien geneigd om het over het hoofd te zien, maar de oorzaak voor de huidige economische en financiële crisis ligt bij het ineen klappen van de markt voor subprime hypotheken in de VS. De val van Lehman Brothers was het meest sprekende gevolg van de ongekend snelle neergang van de markt voor deze vorm van hypotheken. Als de slechte toestand van de huizenmarkt de oorzaak is van de huidige crisis, dan is het te verdedigen dat het herstel op deze markt voorwaarde is voor een breder economisch herstel. DE vraag is dus of en in hoeverre het herstel vordert?

De ontwikkeling van de huizenprijzen
Wat valt er anno 2010 te zeggen over de beweging in de huizenprijzen? Zijn de huizenprijzen aan het uitbodemen en is het nu wachten op een herstel of is er nog geen einde aan de prijsval. Voor de VS lijkt het erop dat de markt zijn dieptepunt is gepasseerd. De zogeheten Case-Schiller Index voor huizenprijzen heeft na een daling van drie jaar en een verlies van meer dan 30% in het voorjaar van 2009 zijn dieptepunt bereikt. Ook in het Verenigd Koninkrijk heeft de markt in het voorjaar van 2009 na een daling van meer dan 20% zijn dieptepunt bereikt en is een herstel zichtbaar geworden.
Kunnen we aan de hand van trends in de VS iets zeggen over mogelijke trends in de Europese Unie? Dat kan inderdaad en dan blijkt dat, afhankelijk van de gekozen periode en de geselecteerde data, de EU trends op de Amerikaanse markt volgt met een vertraging van zes maanden tot twee jaar. Een voorbeeld, zowel in de VS als in de EU zijn de huizenprijzen sedert de jaren zeventig van de vorige eeuw met ongeveer 500% gestegen. De piek voor de VS lag in 2006 en voor de EU in 2008. Een groot verschil tot dusverre is, dat de prijsval in de VS tot nu toe veel sterker is geweest dan in de EU. Het is dus de vraag of de prijsdaling in dit deel van de wereld al tot een einde is gekomen.

Zijn huizenprijzen nog te hoog?
Het is mogelijk een veronderstelling te formuleren over het niveau van de huidige huizenprijzen aan de hand van enkele ratio’s die een aanwijzing kunnen geven in hoeverre de burger zich onder de huidige omstandigheden een huis kan veroorloven. Het zijn uiteraard algemene ratio’s, waarin bijzonderheden van de verschillende huizenmarkten niet tot uitdrukking komen. Neem bijvoorbeeld de ratio prijs-inkomen. Deze ratio kwam in 2003 zowel in de VS als in de EU boven het langjarig gemiddelde uit en piekte in de VS in 2005 en in Europa in 2006. In de VS lag de piek 12% boven het langjarig gemiddelde en in de EU was die 18%. De regionale verschillen in de EU waren erg groot. Zo lag in Nederland, Spanje en Ierland de piek ongeveer 40% boven het langjarig gemiddelde. In de VS is deze ratio gedaald tot ver onder het langjarig gemiddelde, in de meeste EU landen ligt de ratio nog steeds rond of boven het langjarig gemiddelde.
Een andere ratio is die van hypotheek versus het inkomen. De hoogte van de rente is immers van grote invloed op de mogelijkheid om een huis te kopen. Als we naar die ratio kijken dan wordt het beeld veel gunstiger. Deze ratio beweegt zich in de meeste landen nog steeds onder het langjarig gemiddelde. De vraag is natuurlijk wel hoe rentegevoelig de verschillende landen zijn op basis van het overheersende hypotheeksysteem. Opnieuw zijn dan de uitkomsten bemoedigend. Bij een stijging van 200 basispunten zou alleen in Nederland en het Verenigd Koninkrijk deze ratio boven het langjarig gemiddelde uitstijgen. Huizen zouden verhoudingsgewijs duur worden. Nederlandse huizenbezitters zijn derhalve kwetsbaar.

Risico’s blijven
Bovengenoemde ratio’s maar ook andere, zoals de price – rent ratio, schilderen een tamelijk ongunstig beeld van de huizenmarkt in een aantal landen in Europa en tot de risicolanden behoort Nederland. Afgaande op al deze ratio’s is de kans duidelijk aanwezig dat hier te lande de prijscorrectie nog niet voorbij is. In één opzicht steekt Nederland redelijk gunstig af bij veel andere landen. Nederland is samen met Duitsland het enige land in Europa, waar in de periode 2003-2007 de woningbouwproductie daalde ten opzicht van de voorafgaande periode. In landen als Zweden, Spanje Ierland explodeerde de productie. Landen als Spanje, Ierland en Finland hebben nu te kampen met een overaanbod van woningen. In Duitsland is de lagere productie een uitvloeisel van de krimp in de bevolking. En in Nederland? In dit land is de dalende productie eerder het gevolg van gecompliceerde juridische procedures dan van een bevolkingskrimp, regio’s als Drenthe en Zuid Limburg daargelaten. In andere delen kan er nog steeds een verborgen vraag leven en dat kan een sta-in-de-weg zijn voor een verdere (noodzakelijke?) prijsaanpassing.

Bron:
Deutsche Bank: Housing markets in OECD Countries. Risks remain in Europe. March 2010

Tip van de week
Volgens het Amerikaanse blad Barron’s zijn aandelen nog steeds aantrekkelijk geprijsd. De Europese markt is aantrekkelijker dan die in de VS. De grote Europese markten hebben voor 2010 een Koers/Winstverhouding van 12X voor 2010 en 10X voor 2011. Het dividendrendement komt hier uit op 3% tegen 2% voor de SP 500. Het blad heeft verder een voorkeur voor financials en de IT sector.